경매 명도비용 종류 (체납관리비, 연체공과금, 이사비, 강제집행 비용)

경매 명도비용 종류와 범위를 살펴보겠습니다. 명도는 경매 입문자들이 가장 두렵게 느끼는 단계로 경매투자의 진입장벽처럼 여겨집니다. 하지만 명도는 경매 투자에 있어 가장 중요한 단계이며, 소위 경매의 꽃이라고도 불립니다. 이 명도 과정에서는 몇몇 비용이 발생하는데요. 경매입찰에 드는 낙찰금액 외에 추가비용이 발생한다는 뜻입니다. 다양한 명도비용을 고려하지 않고 경매투자를 진행하게 되면, 이후 자금이 부족한 상황이 발생할 수 있습니다. 집주인이나 임차인을 내보내는 과정에서 소요될 수 있는 다양한 명도비용 종류를 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

명도란

경매 부동산을 점유하여 사용 또는 수익을 얻고 있는 집주인이나 임차인을 퇴거시키는 과정을 명도라고 합니다. 부동산이 경매로 넘어간 집주인이나 임차인을 퇴거시키는 과정은 언뜻 생각해도 쉽지 않을 거라고 그려집니다. 보증금이나 기타 비용을 모두 보전받은 임차인은 그나마 명도가 용이하지만, 짐만 두고 집주인이 사라진 경우라거나 비용을 보전받지 못해 버티고 있는 임차인이 있을 때는 명도에 많은 비용과 에너지가 소요됩니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용의 종류에는 크게 체납관리비, 연체공과금, 이사비, 강제집행비용 등이 있을 수 있습니다.

명도비용 (1) 체납관리비

경매 명도 과정에서 발생하는 가장 대표적인 비용이 체납관리비입니다. 아파트, 상가, 오피스텔과 같은 집합건물의 명도 과정에서는 종종 관리비 체납 문제로 인해 관리사무소와 분쟁이 발생할 수 있습니다. 집이나 상가가 경매로 넘어갈 경우 상당 부분 관리비가 체납되어 있습니다. 담보물인 집이 경매에 넘어갈 정도라면 관리비를 내기는 어려웠을 것이라고 짐작할 수 있습니다. 또한 체납된 금액도 큰 편입니다. 적게는 몇 개월, 많게는 몇 년치가 누적되어 있을 수 있습니다.  통계적으로도, 서울 수도권 지역의 경매 아파트 중에서도 약 50%가 관리비 체납 상태로 경매에 나온다고 알려져 있습니다.

체납관리비는 모두 낙찰자의 몫일까요? 관리비는 전유부분과 공용부분으로 나뉘는데, 낙찰자가 부담해야 할 관리비는 공용부분 관리비입니다. 공용부분만 경매 낙찰자가 부담하고, 나머지 전유부분은 관리사무소가 부담해야 합니다. 낙찰자가 부담해야 할 공용부분 관리비에는 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기 유지비, 공용난방비, 일반 관리비 등이 포함됩니다. 또 부담하지 않아도 되는 전유부분 관리비에는 전기료, 수도료, 하수도료, 급탕료, 난방비 등이 포함됩니다.

참고로, 관리비 채권 소멸 시효는 일반적으로 3년인데, 관리사무소가 소송 절차를 진행하면 시효 기간이 10년으로 연장될 수도 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 관리비 체납액 규모와 체납 기간을 반드시 확인하고, 그 비용까지 경매비용으로 계산하여 입찰 여부 및 금액을 결정해야 합니다.

 

명도비용 (2) 연체공과금

체납관리비 외에 연체공과금도 확인해야 합니다. 전기요금, 수도요금, 도시가스 요금 등 기존 거주자가 사용한 공과금 연체가 있을 수도 있습니다. 다행스러운 점은, 연체공과금은 낙찰자 부담이 아니라는 점입니다. 다만, 경매 낙찰 후 소유권 등기 이후의 사용료부터는 낙찰자가 부담해야 합니다.

연체된 전기와 수도요금 내역이 있는 경우, 낙찰자는 등기부등본 변경을 통해 한전과 지자체 수도과에 새로운 등기부등본을 제출하여 기존의 연체 내역을 정리하면 됩니다.

 

 

명도비용 (3) 이사비

경매부동산을 점유하고 있던 자의 이사비용은 누가 부담해야 할까요? 경매 낙찰 후 점유자를 내보낼 때는 이사비에 대한 협상이 일반적인 관행입니다. 원칙적으로는 낙찰자가 이사비를 부담해야 할 근거는 없지만, 명도를 신속하게 진행하기 위해서는 일정 금액을 위로금 차원에서 지원하는 경우가 있습니다. 이 부분에 대해서는 경매투자자들마다 스타일이 다르고 주장하는 바도 다르지만, 일반적으로 원활하고 완만한 명도를 희망하는 투자자들은 이사비까지 경매 비용에 포함시켜서 계산을 하는 편입니다.

다만, 이사비를 지원할지 말지 결정을 내릴 때 점유자의 배당 여부는 먼저 따져보아야 합니다. 점유자가 배당을 받을 수 있는 대상인 경우에는 이미 배당을 받으므로 위로금이 필요하지 않을 수 있습니다. 손해가 없이 이사를 나가는 경우이기 때문입니다. 하지만 보증금을 돌려받지 못한 절박한 상황에 처해 있다면 어느 정도 지급하는 편이 낙찰자 입장에서도 마음이 편할 것입니다. 또 나중에 명도가 제대로 이루어지지 않아 강제 집행을 하게 되면 낙찰자에게도 부담이 되기 때문에, 사전에 이런 상황을 방지한다는 측면에서도 이사비 지급을 고려할 수 있습니다.

하지만 가끔 점유자 중에서는 낙찰자에게 무리한 요구를 하는 사람도 있습니다. 본인의 손해를 낙찰자에게 전가시키려고 거액의 요구하는 경우인데요. 이렇게 터무니 없는 금액을 강압적으로 요구하면서 퇴거를 미루는 경우에는 협상에 응하는 대신, 인도명령을 근거로 강제집행을 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

 

 

명도비용 (4) 강제집행 비용

가장 난감한 상황이 바로 강제집행입니다. 원만한 조정이 이뤄지지 않아 명도 상황이 여의치 않으면 강제집행을 실시를 해야할 수도 있습니다. 강제집행 비용은 대략 어느 수준일까요? 일반적으로 강제집행 비용은 집행관 수수료 등을 포함해 평균적으로 평당 10만원 정도입니다. 또한, 강제집행된 짐을 점유자가 다시 인수할 때까지 창고 보관료도 추가로 부담해야 합니다. 예를 들어, 5톤 차량 분량의 물품이라면 월 300~400만원 수준입니다.

그럼 이런 강제집행 관련 비용은 누가 부담해야 할까요? 강제집행 비용은 원칙적으로 점유자가 부담해야 합니다. 하지만 강제집행까지 진행되는 과정에서 점유자가 순순히 비용을 미리 지불하는 상황은 기대하기 어렵습니다. 따라서 우선은 낙찰자가 비용을 부담하고, 나중에 유체동산 경매로 처분하여 강제 집행비용을 회수해야 합니다.

 

 

맺음말

경매에 참여할 때는 단순히 입찰 받으려는 물건의 가격만 고려하는 것이 아니라, 명도까지 마무리하는 전체 과정에서 소요되는 비용도 고려해야 합니다. 경매 명도과정에서는 체납관리비, 연체공과금, 이사비, 강제집행 비용 등의 부대비용이 발생할 수 있다는 것을 인지하고 미리 계산해야 합니다. 명도를 마무리 해야만 실질적인 소유권을 가지고 수익을 실현을 할 수 있기 때문에, 입찰에 응하기 전에 명도를 마칠 수 있는 비용까지 고려하고 준비하는 자세가 필요합니다. 모두들 여러 조건에 잘 맞는 좋은 물건을 낙찰 받으시고 명도까지 무탈하게 진행되기를 기원합니다.

 

 

 

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